深圳私借当天放款
1307785153713077851537越来越多的购房者将目光投向了公积金贷款这一金融工具。作为购房者购房的首选贷款方式之一，公积金贷款以其低利率、高额度、手续简便等优势，受到了广大购房者的青睐。本文将围绕深圳公积金贷款杠杆这一话题，深入剖析其在购房者购房过程中的作用，以期为广大购房者提供有益的参考。
一、深圳公积金贷款杠杆概述
1. 什么是深圳公积金贷款杠杆？
深圳公积金贷款杠杆是指购房者利用公积金贷款额度，在购买房屋时实现的贷款比例。通俗地说，就是购房者通过公积金贷款购买房屋时，实际支付的首付款比例。
2. 深圳公积金深圳公积金贷款杠杆贷款杠杆的优势
（1）低利率：公积金贷款利率相对较低，相较于商业贷款，购房者可以节省一定的利息支出。
（2）高额度：公积金贷款额度较高，可以满足购房者购买较大面积房屋的需求。
（3）手续简便：公积金贷款手续相对简便，节省了购房者的时间和精力。
（4）还款灵活：购房者可以根据自身实际情况，选择不同的还款方式，如等额本息、等额本金等。
二、深圳公积金贷款杠杆的应用
1. 如何利用深圳公积金贷款杠杆购房？
（1）了解自身公积金贷款额度：购房者首先要了解自己可以申请的公积金贷款额度，以便确定购房预算。
（2）选择合适的公积金贷款产品：根据自身需求和银行政策，选择适合自己的公积金贷款产品。
（3）准备相关资料：准备好购房合同、身份证、户口本、婚姻证明等资料，以便办理贷款手续。
（4）办理贷款手续：提交申请资料，等待银行审核，签订贷款合同。
（5）支付首付款：按照贷款合同约定，支付首付款。
（6）办理房产证：办理完贷款手续后，购房者可以申请办理房产证。
2. 深圳公积金贷款杠杆在购房过程中的注意事项
（1）了解公积金贷款政策：不同地区、不同银行的公积金贷款政策可能有所不同，购房者要提前了解相关政策。
（2）确保贷款额度充足：在申请贷款前，要确保公积金贷款额度充足，以免影响购房计划。
（3）合理规划还款计划：在签订贷款合同前，要充分了解还款计划，确保自己能够按时还款。
深圳公积金贷款杠杆作为购房者购房的金融利器，在购房过程中发挥着重要作用。购房者要充分利用这一杠杆，降低购房成本，实现购房梦想。购房者也要关注公积金贷款政策的变化，合理规划购房计划，确保顺利购房。
从7月1日合肥楼市新政的核心内容来看，二套房较低首付款比例为40%，购买第三套及以上住房，较低首付款比例均为60%，且停止住房公积金个人住房贷款，其政策的主要出发点也是降低信贷杆杠，限制投资客，为火热的楼市降温。
从近期银行等金融机构的政策面动作来看，据媒体报道，已经有部分银行开始通过“降杠杆”的方式控制投资楼市的风险，比如，风控较严的兴业银行已经开始大幅收缩开发贷款、个人按揭贷款的额度，利率上也可能上调；其他部分银行也开始“有条件”上调首付比例；部分基金开始上调利率。
此外，据媒体报道，工行个人商用房贷款较低首付款比例由50%调整至70%，贷款所购商用房为商住两用房的较低首付款比例也同时有所提高。此外，对个人商用房贷款合作项目范围也作出了进一步的范围划分。要求全国范围内核心选择北京、上海、广州深圳以及直辖市、省会城市房地产开发贷款支持的项目。
由此可见，对于住宅市场来讲，由于市场市场过热，除了京沪深等一线城市外，合肥、厦门等核心二线城市楼市也开启了信贷政策收紧的大门；对于商用房来讲，通过提高首付比例和业务范围的收缩控制银行信贷资产的风险。总体来看，此时楼市信贷政策开始适度收缩，银行开始通过提高首付“降杠杆”的方式控制信贷风险。
核心一二线城市信贷收紧“降杠杆”背后的金融风险
同策咨询研究部数据显示，2015年北上广深四个一线城市商品住宅销深圳公积金贷款杠杆售金额（12023亿）占到全国（72753亿）的16.53%，比2014年的11.81%大幅回升4.72%；2016年1-5月北上广深四个一线城市商品住宅累计销售金额为5320.4亿元，同比大幅上升45.07%，销售金额占到全国的16.73%。
同样，对于核心二线城市而言，比如比如苏州、南京、合肥、杭州、武汉、厦门，2015年这6个二线城市商品住宅销售金额占到全国的11.19%，比2014年的8.78%回升2.41%%；2016年1-5月累计销售金额为4802.49亿元，同比大幅上升104.00%，销售金额占到全国的15.10%。
对于上述核心一二线城市楼市来讲，一方面楼市基本面无大碍，大部分城市房价出现快速上涨的趋势，甚至在近期“日空盘”频现，楼市销售呈现火爆态势；另外一方面，上述大部分城市的土地市场住宅类用地“地皇”频出。尽管上述部分城市比如苏州、南京、合肥等在上半年纷纷出台调控政策，但是，这些政策大部分较为“温和”，并未从根本上抑制投资投机性需求，未起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。这对楼市中长期稳定发展来讲并不是一件好事情。原因很简单，市场需求在不断透支，楼市的金融风险也在此基础上不断累加，市场始终还会因此而进行调整。
1.经济可能出现波动。自宏观调控实施以来，信贷增速逐步回落。然而宏观调控之后，投资增长、信贷增长和汽车需求等方面的情况均不令人乐观。首先从投资来看，不仅企业投资意愿明显减弱，而且受宏观调控的影响，部分企业已推迟了计划投资项目，部分项目已停建缓建。从四川省2003年与2004年月度投资增长比较来看，2004年7月当月投资增幅已低于上年同月达34.38个百分点。此外，占投资总额20%左右的房地产投资增长十分缓慢，如四川省9月末增速仅为13.6%，较上年同期下降达29.3个百分点。其次，金融是经济的先行，信贷的紧缩最终反映在实体经济上。作为经济周期重要先行指标的产成品存货情况表明经济增长有放缓势头。9月末，四川省工业产成品库存高达304.97亿元，增长15.4%，为1998年以来产成品库存较高增速。从企业活期存款同比大幅少增来看，企业流动资金紧张已经成为一个社会问题，许多企业有可能面临增长放缓、在建项目停建、甚至破产的风险，增加了经济运行的复杂性和不稳定性。
2.中小企业贷款难问题加剧。信贷紧缩政策下，原来主要通过银行融资的中小企业，难以像以往那样获得银行贷款，其面临的资金缺口有所扩大。这是因为：一方面，中小企业信用等级低于一般大型企业，因此，金融机构提高贷款标准最容易把中小企业排除在外；另一方面，中小企业的资金来源渠道是银行贷款，与大型企业相比较，中小企业较少通过股市融资或债券发行获得资金。据人民银行成都分行对218户核心企业的监测情况看，三季度企业家问卷调查显示，大、中小型企业的资金周转状况景气指数分别为15.2、12.78，企业支付能力指数分别为23.2、17.29，而8月末，大、中小型企业的货币资金余额同比增幅分别为82.5%、27.89%，这说明大型企业的资金周转状况要好于中小型企业。此外，据有关部门调查，部分地区的地下金融有进一步猖獗势头，主要是部分中小企业不得不借助于高利贷等方式融通资金。
3.不良贷款风险加大。信贷紧缩政策实施以后，部分企业的生产运行因资金缺乏而中断，部分已批准投资项目因资金缺乏而中断，不良贷款风险加大。
截至2021年底，我国住房公积金实缴人数超1.5亿人，累计支持2200多万人提取用于租房，发放贷款帮助6000多万人购房。住房和城乡建设部住房保障司负责人潘伟2022年1月11日在国新办新闻发布会上介绍。
据21世纪经济报道记者不完全统计，自2021年12月起至记者截稿时，约30城住房公积金政策又有新变化或新动向。包括上调住房公积金贷款额度，只认贷不认房，降低二套房首付比例，上调缴存基数下限，人才购房可用住房公积金付首付款，放宽住房公积金提取和使用条件，扩大住房公积金用途等等。
2022年1月就有自贡、南宁、北海、北京、玉林、青岛、马鞍山等城市发布或正式调整住房公积金政策。
近期住房公积金政策调整的主要目的是保障基本住房需求，支持合理住房需求。住房公积金目前最主要的用途是住房公积金贷款，多城市的住房公积金政策调整由此展开。另外，相关部门和多地从更广义的视角扩大住房公积金制度覆盖范围，优化住房公积金使用政策。
贝壳研究院首席分析师许小乐向21世纪经济报道记者指出，当前房地产市场整体处于较低位置，一些库存高、投资不足的城市有动力调整住房公积金在内的政策，支持合理住房需求释放。
同时，住房公积金是我国一项重要的住房保障制度，通过将灵活就业人员纳入其中，拓展住房公积金使用范围，有利于更大程度上发挥住房公积金制度的住房保障作用。
多地住房公积金贷款政策松动
在各类住房公积金政策调整中，贷款政策变化的市场关注度最高，包括自贡、北海、南宁、惠州等地近期都对住房公积金贷款政策进行调整，涉及贷款额度、贷款认定标准、首付比例、支付首付款等等。
据《自贡日报》消息，为促进房地产市场良性健康发展，服务人才强市政策，支持住有宜居，自贡住房公积金管理委员会实行只认贷不认房的住房公积金贷款标准，无房贷记录即执行首套贷款政策，并取消了两次住房公积金贷款须间隔12个月及以上的限制，政策有效期3年。
自贡住房公积金新政将利好部分有房但无贷款记录的家庭，其再次购房并申请住房公积金贷款，最低首付比例将从40%下降到20%。
在自贡之前，北海的住房公积金贷款政策对首付要求的调整更为直接。1月12日，北海发布《关于调整住房公积金贷款政策的通知》，将缴存住房公积金职工家庭的二套房最低首付比例由60%下调至40%，以落实差异化信贷政策，满足改善性住房需求。
某研究院智库中心研究总监严跃进指出，这是2022年全国首个降低首付比例的城市，明显降低二套房购房家庭首付压力，利好二套房和大户型房源交易，有助于改善型购房需求释放。
同样进行住房公积金贷款政策调整的还有南宁，1月16日南宁发布住房公积金个人住房贷款管理实施细则的征求意见稿，提高住房公积金贷款额度，首套房和二套房的最高额度均提高10万元，分别提高至70万元和60万元，缓解还贷压力的同时，在一定程度上间接降低首付压力。
惠州则聚焦人才购房推出针对性政策，12月13日惠州发布人才住房公积金优惠文件，允许高级人才提取住房公积金用于支付首付款，并可按实际房租提取住房公积金，贷款额度不受缴存余额限制，不受“首房首贷”限制，首套房、二套房住房公积金最高额度均为100万元，夫妻合计最高150万元。近期推出类似人才住房公积金住房贷款政策的还有马鞍山等。
要注意的是，惠州住房公积金贷款新政是人才引进的配套政策，并对人才进行分类，不具普适性，对整体市场的影响或有限。政策对高级人才和满足条件的其他人才住房公积金贷款额度规定有所区别，且仅高级人才可将住房公积金用于支付首付款。
住房公积金贷款政策调整的受惠人群并止于人才。2022年1月1日起，宁波符合条件的二孩、三孩家庭，住房公积金最高贷款额度从60万元/户提高至80万元/户，支持职工刚性住房需求。
整体来看，住房公积金贷款政策的松动与近期房地产信贷放松，支持合理住房需求的政策基调变化相关。
严跃进向21世纪经济报道记者指出，房地产市场管控减少，住房公积金贷款政策也会发生变化。除此之外，部分城市住房公积金贷款政策松动多半也与住房公积金可贷资金相对充裕，资金规模较大有关。
许小乐认为，2022年各级政府将稳增长摆在首位，健康平稳的房地产市场对稳增长具有积极作用。当前楼市整体处于较低位置，在一些库存高、投资不足的城市，地方政府有动力调整政策，支持合理住房需求释放。
许小乐建议，应适时取消一些行政性管制政策，促进市场良性循环。但也要牢牢把握房住不炒的总基调，不能通过加杠杆的方式刺激房价，不能把房地产作为短期经济刺激的手段。
扩大住房公积金覆盖范围
《“十四五”公共服务规划》明确住房公积金是普惠性非基本公共服务的重要组成部分，是逐步实现住有宜居的抓手之一。潘伟表示，要发挥住房公积金制度重要作用，提高城镇居民居住水平。
潘伟指出，要多种手段扩大住房公积金制度覆盖范围，让更多就业群体享受住房公积金服务；优化使用政策，支持缴存人租购并举，解决基本住房问题；提升服务标准化、规范化、便利化水平，推动建设智慧住房公积金。
为使住房公积金制度惠及更多人群，2021年住建部在重庆、成都、广州、深圳、苏州、常州6个城市开展了灵活就业人员参与住房公积金制度试点，引导和鼓励灵活就业人员参加住房公积金制度。
在试点城市之外，2021年12月1日起，合肥执行新的个人缴存住房公积金管理办法，明确灵活就业人员可参与住房公积金制度，加大住房公积金制度对个体工商户、自由职业者及其他灵活就业人员自住和改善型住房需求的支持力度。
许小乐认为，2亿灵活就业人员整体数量大、收入不高，依靠自身难以解决城市住房问题，鼓励灵活就业人员参加住房公积金制度，有利于扩大住房公积金公共服务覆盖面，在这一群体租房或购房时提供必要支持，帮助其在城市安居乐业。
为支持住房公积金制度支持缴存人解决基本住房问题，2022年1月5日，玉林推出若干加快人口进城的政策措施，其中就有支持符合条件的新市民申请住房公积金贷款。2022年3月1日起，南宁将扩大住房公积金贷款对象范围，届时户籍地和缴存地都在北部湾经济区城市的职工亦可以申请南宁住房公积金贷款。
为优化住房公积金使用政策，2022年1月12日，北京发布通知，加大住房公积金制度对北京老旧小区综合整治工作的支持力度，将危旧楼房改建，增设电梯、上下水改造等与住房直接相关的楼本体改造项目纳入可提取住房公积金范围，危旧楼房改建项目的产权人或购买改建后房屋的公房承租人及其配偶可以申请公积金个人住房贷款，额度最高70万元，期限最长15年。
住房公积金区域一体化发展是大势，2017年起长三角开始探索住房公积金一体化工作，京津冀住房公积金一体化、成渝住房公积金一体化、粤港澳住房公积金信息共享平台建设等工作持续推进。
2021年12月3日，武汉城市圈住房公积金同城化发展联络办公室第一次全体会议召开，会议指出，武汉与黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、天门、潜江8城之间已初步建立住房公积金“缴存互认、核查互通、催收互帮”等合作机制，近期将推动实现住房公积金互认互贷等。
同日黄河流域住房公积金高质量发展战略合作会议召开，会上济南、太原、呼和浩特、郑州、西安、兰州、西宁、银川8城签署协议，就异地互认互贷等达成合作。2022年1月4日起，青岛也优化调整了青岛、烟台、潍坊、威海、日照等胶东五市住房公积金缴存职工转移接续及异地贷款相关政策。
严跃进表示，近期很多城市推出的住房公积金支持政策，说明住房公积金的使用范围在扩大，尤其是在老旧小区改造和保障性租赁住房等领域，后续会形成一些新的支持性政策。“这也和住房公积金制度初衷相吻合，即成为有优惠和扶持属性的房地产金融。”
“在我看来，深圳楼市调控了这么多年，参考价的威力最猛。”资深房产中介罗华(化名)打趣道。
2021年2月8日，深圳在国内率先建立二手住房参考价格发布机制，并发布了全市3595个小区的指导价。转眼间，一年的时间过去了。这一年，深圳楼市经历了太多太多：二手房成交量创下15年新低，学区房神话不再深圳公积金贷款杠杆，房产中介的日子难过，单边代理时代到来，买家从抢房到不敢买，卖家从乐观到动摇，投资客也悄然退场……
可以说，深圳楼市的拐点效应彰显。如今，这个“调控利器”也被越来越多的城市使用。进入2022年，二手房参考价将何去何从?
“只涨不跌”预期不再
在发布二手房参考价之时，最为引人关注的是不少核心区域的豪宅价格惨遭“腰斩”，例如南山恒裕滨城、华润城的参考价被定位为每平方米13.2万元，这个价格与当时被热炒的成交价相比相距甚远。
随后，深圳的购房者发现，各大房产中介平台的APP画风突变，没有了业主的挂牌价，就只剩下参考价。紧接着，深圳多家银行二手房贷款陆续依据官方二手房参考价批额度。由于商业银行贷款标准按照参考价执行，可以说从最关键的资金层面卡住了不少购房者的“咽喉”。当时，深圳相关部门对此解读为，发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。
在罗华看来，二手房参考价的威力体现在几个方面：成交量大幅减少、价格松动。更重要的是，许多购房者和投资客心中的“只涨不跌”预期不再。
二手房成交参考价到底有多大威力?2021年2月，深圳推出二手房参考价之后，当月深圳二手住宅成交量就大幅下降至4166套，相比前一月的7008套，环比下降40%。2021年3月这一数据反弹至6789套，却成为“最后的荣光”——此后二手住宅连续下跌，一度下滑至去年10月份的1605套。随后成交量虽有所反弹，但到了今年1月，深圳二手住宅成交量又跌回1557套，同比大跌75.04%。从全年来看，2021年深圳共成交40699套二手住宅，相比2020年的95273套同比减少57.3%，甚至低于2012年的57203套和2014年的57251套，创下近15年新低。
除了成交量大幅减少，二手房价格似乎也有松动的迹象，特别是被称为“硬通货”的学区房。而且，愿意按照参考价或接近参考价卖房的业主也越来越多。乐有家研究中心的数据显示，假设房源参考单价为每平方米10万元，实际成交单价为每平方米12万元，偏差值就是20%。在2021年7月以前，成交价与参考价偏差值在10%以内的成交单占比不到两成，20%以上的成交单占到六成以上，说明当时成交价远远高于参考价。从去年8月开始，偏差值10%以内的房源占比显著提升，10月对比9月更是直接提升了14个百分点，可见越来越多的成交房源价格接近参考价。
“学区房炒得高跌得也快，我最近刚刚经手了一套小面积的百花学区房，价格比一年前跌了30%。”罗华告诉记者，“大学区预期叠加参考价，这一年的调控猛药太多。”不过，在他看来，参考价时代带来的最大变化，还是买卖双方的心理出现微妙变化：不再盲目相信房价“只涨不跌”。“其实深圳的购房需求仍在，只是许多人都变谨慎了，不再像以前那样盲目。”罗华说道。
二手房参考价何去何从
除了最早推出参考价的深圳公积金贷款杠杆深圳，上海、西安、成都、广州、三亚、东莞等城市陆续推出参考价，控制虚高挂牌、完善二手住房网签交易价等针对二手房市场的措施。
值得注意的是，粤港澳大湾区内的深圳、广州和东莞先后实施了二手房参考价政策，周边城市联动调控似乎成为方向。乐有家研究中心认为，去年深圳楼市观望情绪异常浓厚，而广州、东莞也陆续推出了二手房参考价政策，虽然只是针对部分热点楼盘实行参考价机制，但依然对当地的二手楼市带来了非常沉重的打击，政策出台后当地二手住宅看房量及成交量都再一次出现明显下跌。
房企变局、密集调控、政策底显现等也是2021年全国楼市的关键词。与去年年初不同，自去年年底以来，一些城市开始推出稳楼市的政策，包括公积金政策宽松、人才购房补贴等支持性政策等。在这样的新背景下，二手房参考价何去何从?
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，参考价实施的力度会有所降低，因为市场已经明显回调，而且国家对楼市的政策基调已经转向稳定，稳字当头。二手房参考价本质是降杠杆，同时也斩断二手房价格上涨带动的投机炒作。由于参考价普遍低于成交价和挂牌价，或许也给市场带来降房价的预期，这样对市场稳定也会带来不利的影响。而且，现在整个新房市场“卖一买一”的购房需求占主导，如果二手房市场继续下行，对新房销售也非常不利。“我预计，2022年二手房参考价的实施范围不会明显扩大，或将保持现状。”
研究院智库中心研究总监严跃进认为，就目前情况来看，参考价政策的推进反而会有所推迟，往往在二手房市场升温的时候政策会加码。而现在二手房市场普遍不景气，但这也不代表此类政策会退出，后续若市场炒作再现，相关政策也会继续加码，至少也说明二手房价格虚高的现象也可以被管控。
“现在是参考价调整窗口期，如果价格继续往下调，可以贷款的额度就更少，二手房市场将更冷。”面对今年的深圳楼市，罗华也保持谨慎。
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